פרויקט פינוי בינוי הוא שמו בישראל של פרויקט הכולל פינוי של בניין מגורים ישן מכל דייריו, הריסתו, ובנייה של בניין חדש על השטח של הישן. פרויקט פינוי בינוי הינו חלק מתהליך של התחדשות עירונית כפתרון לצמצום השטחים הפנויים והפתוחים בארץ לבנייה חדשה.
לפני שיוצרים קשר עם עורך דין פינוי בינוי, חשוב להבין את טיבו של הפרויקט. לכן, במאמר זה נסקור את תהליך הביצוע של פרויקט פינוי בינוי, על שלל המסלולים השונים הזמינים להוצאת תוכנית של פינוי בינוי לפועל.
תהליך הביצוע
מי שמוציא את התוכנית לפועל עשויים להיות הדיירים עצמם, אך לרוב מדובר ביזם מסוים הדוחף את הפרויקט קדימה. השלב הראשון והמכריע הוא חתימה של כלל הדיירים על הסכמתם להוציא לפועל את התוכנית. מצב זה הוא לא תמיד קל, שכן מצב בו דייר אחד או מספר מצומצם של דיירים המסרבים להתניע את הפרויקט הינו שכיח יחסית.
חלק מהותי מההסכם על התוכנית הינו שהיזם מתחייב לכלל הדיירים לקבל דירה חדשה על חשבון הדירה הישנה בבניין המיועד להריסה. חשוב לדעת כי על שטח הדירה החדשה להיות זהה או גדול יותר משטחה של הדירה הישנה.
בנוסף, במסגרת ההסכם, על היזם לשלם לדיירים המפונים שכר דירה לאורך כל זמן תהליך הבנייה של הבניין החדש, וכמו כן לשלם על חשבונם ארנונה על שטחן של הדירות הישנות. הרעיון המרכזי בבנייה הינו שהבניין החדש יהיה גדול יותר מהישן, כך שיוכל להכיל מספר רב יותר של דירות חדשות בהתאם להיתר הבנייה מהעירייה.
חלק מהדירות החדשות ניתנות לדיירים הישנים כחלק מההסכם, בעוד שחלקן נמכרות לדיירים חדשים, כאשר מכירתן של אלה היא שמספקת ליזם את הרווח עצמו, בניקוי הוצאותיו השונות לאורך הפרויקט.
מסלולי הביצוע
רשויות התכנון העירוני המקומיות עשויות להציע ליזמים ודיירים מספר מסלולי ביצוע אפשריים לתוכניות הפינוי בינוי. כך, למשל, הרשות המקומית עצמה היא זו שעשויה ליזום את התוכנית מלכתחילה. בכך הרשות המקומית היא זו שמתכננת את הפרויקט מול משרד הבינוי והשיכון, כאשר הדיירים או היזם הם אלו שמממשים אותה לבסוף.
תהליך אלטרנטיבי הוא פנייתם את הדיירים או היזם לוועדה המקומית להתחדשות עירונית בכדי שזו תמליץ למשרד הבינוי והשיכון להגדיר שטח מסוים כמיועד לפינוי בינוי. הכרזה מטעם המשרד והממשלה מזכה את מבצעי הפרויקט בהטבות מס שונות עבור הדיירים המפונים. זהו למעשה התהליך השכיח ביותר להוצאה לפועל של פרויקט פינוי בינוי בארץ.
תהליך תמ”א 38 פועל החל משנת 2005 ונוגע לפינוי והריסת מבנים שהוגדרו כזקוקים לחיזוק בשל התיישנותם. בשונה מפינוי בינוי רגיל, תמ”א 38 אינו מוביל לבניית בניין גדול יותר מקודמו, אלא רק בחידוש המבנה הישן לצרכי בטיחות. זהו מסלול עם כדאיות כלכלית נמוכה ליזמים.