אריאל אלעזריבעלי דירות שבוחנים הצטרפות לפרויקט התחדשות עירונית שואלים בדרך כלל על גודל הדירה החדשה ועל העלייה בשווי הנכס. בפועל, אחד ההבדלים המשמעותיים ביותר בין הבניין הישן לבניין שיקום במקומו נוגע לבטיחות. חלק ניכר מבנייני המגורים בישראל נבנו לפי פרמטרים מיושנים, ללא מרחב מוגן, ללא עמידות מספקת לרעידות אדמה ועם תשתיות שכבר אינן מתאימות לחיים של היום. להלן התשובות לשאלות הנפוצות ביותר בנושא, כפי שהן עולות מהגישה של חברת MBS, העוסקת ביזמות ובקידום של פרויקטים מורכבים מסוג פינוי בינוי בפריסה ארצית.
האם בפינוי בינוי כל דירה מקבלת ממ”ד?
כן. בפינוי בינוי הבניין הישן נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש, שבו לכל דירה חדר ביטחון משלה. הממ”ד אינו תוספת שמוצמדת לבניין מבחוץ, אלא חלק מתכנון הדירה עצמה. בשגרה הוא משמש חדר נוסף לכל דבר: חדר עבודה, חדר ילדים או חדר אירוח.
לפי התפיסה שמנחה את MBS, למאות אלפי בתים בישראל אין ממ”ד. בבניינים ישנים רבים הדיירים נאלצים לרדת למקלט משותף, לרוץ לחדר המדרגות או להסתפק בפינה שנחשבת בטוחה יחסית בתוך הדירה. עבור משפחות עם ילדים קטנים, דיירים מבוגרים ואנשים עם מוגבלות מדובר בשניות יקרות בכל אזעקה, ולכן ממ”ד בכל דירה נחשב לאחד היתרונות המרכזיים של המסלול.
למה בניין ישן לא עומד בתקן רעידות אדמה?
בניינים שנבנו לפני עשרות שנים תוכננו לפי דרישות הנדסיות שונות לחלוטין מאלו הנהוגות כיום. הבנייה החדשה בפרויקטים של התחדשות עירונית עומדת בתקנים מחמירים של בטיחות מפני מלחמות, רעידות אדמה, שריפות ותאונות. ההבנה שכל מבנה חייב לעמוד בתקני רעידת אדמה, ושכל תושב זקוק למרחב מוגן איכותי, היא אחת הסיבות לכך שקידום תהליכי התחדשות עירונית תופס מקום כה מרכזי במדיניות התכנון בישראל.
חיזוק נקודתי או הריסה ובנייה מחדש: מה בטוח יותר?
בפינוי בינוי לא מנסים להתאים שלד ישן לדרישות חדשות, אלא מקימים מבנה שתוכנן מהיסוד לפי התקן העדכני. לכך יש גם משמעות מעשית עבור בעלי הדירות: בבניין חדש אין צורך להתמודד שוב ושוב עם תיקונים בשלד, בסדקים או בתשתיות שהתיישנו. התכנון מתחיל מדף חלק, וכל מרכיבי הבטיחות משולבים בו כבר בשלב הראשון, מהיסודות ועד הגג.
אילו תשתיות מוחלפות בבניין החדש?
כל מערכות התשתית מוחלפות: חשמל, אינסטלציה, סניטציה ותקשורת. בבניינים ותיקים רבים המערכות האלה מתוחזקות בטלאים לאורך שנים, וכך גדל הסיכון לתקלות, לנזקי מים ולשריפות. לפי MBS, התאמת התשתיות לעידן המודרני היא אחד מארבעה תחומים שבהם התחדשות עירונית משנה את איכות החיים, לצד בטיחות, יעילות אנרגטית ושטחים ציבוריים ירוקים.
מה פינוי בינוי משנה עבור דיירים מבוגרים?
עבור דיירים מבוגרים, בניין ישן בן ארבע קומות ללא מעלית עלול להפוך לבית שקשה לצאת ממנו. בבניין החדש הם מקבלים מעלית, חדר מוגן בתוך הדירה, גישה נוחה לכל חדרי הבית ומתקנים שמותאמים לצורכיהם. היתרון הבולט הוא שהתהליך מאפשר להם להמשיך לגור באותה שכונה, ליד המשפחה והחברים, בתנאים שמתאימים לגילם. גם משפחות צעירות מרגישות את ההבדל: עגלות תינוק, קניות ומעבר בין קומות הופכים לפשוטים הרבה יותר כשיש מעלית ולובי נגיש.
האם בניין חדש חוסך באנרגיה?
בנייה ירוקה ויעילה מאפשרת שימוש בחומרים ממוחזרים וידידותיים לסביבה, פירוק ומחזור של חומרים ישנים ומזיקים, וניצול יעיל יותר של אמצעי החימום והקירור לאורך השנה. עבור הדיירים התוצאה היא בית שקל יותר לשמור בו על טמפרטורה נוחה, בקיץ ובחורף כאחד.
מה מקבלת השכונה מעבר לבניין עצמו?
ההתחדשות אינה נעצרת בדלת הדירה. היא כוללת חצרות וגנים מרווחים, מרחבים ציבוריים מוצלים ומבני ציבור כמו גני ילדים, בתי ספר, מרכזים קהילתיים ובתי כנסת. גם להיבט החברתי יש משקל: דיירים שאין ידם משגת לשדרג את סביבת המגורים זוכים לשדרוג משמעותי בלי לעזוב את הקהילה, בלי להשקיע הון אישי ובלי לנהל בעצמם תהליך בנייה מורכב.
איך זה נראה בפרויקט בפועל?
דוגמה לשילוב בין בטיחות, איכות חיים ושמירה על אופי השכונה היא פרויקט פינוי בינוי בכפר סבא במתחם דוד רמז. במסגרת הפרויקט מתוכננות להיהרס 56 יחידות דיור קיימות, ובמקומן ייבנו 196 יחידות דיור חדשות בבנייני בוטיק בני 8 קומות בלבד. הבניינים תוכננו להשתלב במרקם העירוני הקיים ולשמור על האווירה הקהילתית של השכונה הוותיקה.
מה השורה התחתונה לבעלי דירות?
מעבר לדירה חדשה ומרווחת, התחדשות עירונית במסלול של פינוי בינוי היא הדרך לגור בבית שמגן על יושביו: ממ”ד צמוד, שלד שעומד בתקן, תשתיות חדשות ונגישות מלאה. מבחינת MBS, העובדה שבתים רבים כל כך עדיין אינם מוגנים מחייבת עשייה נחרצת ויעילה, כדי שכל פרויקט יתקדם בתהליך איכותי ומהיר ככל האפשר.
